建房知識

宅基地是農村的農戶或個人用作住宅基地而占有、利用本集體所有的土地，宅基地的所有權屬于農村集體經濟組織。根據《民法典》第362條規定，宅基地使用權人依法對集體所有的土地享有占有和使用的權利。宅基地具有一定的法律效力而且受法律保護，任何單位和個人不得隨意侵犯。宅基地是可以轉讓的，宅基地轉讓作為農村土地流轉的一種對于農村經濟的發展起著很大的作用。那么宅基地合法轉讓的條件是什么呢？

1、轉讓方流轉宅基地后不能再申請宅基地 

“戶有所居”是農村宅基地首先要解決的問題，轉讓行為的基礎條件之一自然就是轉讓的一方農民要有地方住，不能在宅基地使用權轉讓后再伸手找村集體要地。新修訂的《土地管理法》第62條規定，農村村民出賣、出租、贈與住宅后，再申請宅基地的，不予批準。這就是說，能夠合法轉讓的一般都是閑置宅基地上房屋或者因繼承等歷史遺留原因形成的合法的“一戶多宅”房屋。農民如果將自己唯一的一處居住用房轉讓出去，就不能再向村集體申請宅基地了。 

2、 流轉的必須是合法的宅基地上房屋 

違法建設是不能合法交易的，無論城市、農村皆是如此。流轉的宅基地上房屋必須有合法取得的集體土地建設用地使用證、宅基地使用權證、鄉村建設規劃許可證、土地登記表、個人建房用地審批表等權屬憑證，且符合當地鄉村莊規劃，不存在違法用地情形。歷史遺留原因形成的無證房屋需要流轉的，應當先完成確權登記發證，否則對于雙方而言都會面臨法律風險。

3、宅基地的受讓方要符合“一戶一宅”原則要求 

宅基地上房屋的受讓方也要符合“一戶一宅”的法定原則，或者符合分戶建房的標準而尚未獲批新的宅基地。受讓方不符合宅基地分配條件，如受讓方已有宅基地的面積超過省、自治區、直轄市規定的標準等，就不能再接受別人宅基地的出讓。 

4、宅基地流轉必須經村委會或者村集體同意 

宅基地使用權是由村集體無償分配給本集體經濟組織成員的，故此其轉讓也應當經村集體或者村委會的同意，而不得由村民之間私下交易。 

5、除有特殊地方性政策外，宅基地僅能在本集體經濟組織內部轉讓 

個別參與宅基地制度改革試點的縣區規定，宅基地使用權可以跨村、鎮在縣域內流轉。但除有此類特殊規定的外，宅基地及其上房屋僅能在本村村民內部轉讓，更不能向非農業戶籍的城鎮居民轉讓。

對符合流轉條件的，本著雙方自愿原則，轉讓方和受讓方一般可參照以下程序進行流轉： 

1.宅基地流轉雙方須同時向村集體或村委會提出書面申請。 

2.村委會對流轉雙方的資格進行審查，經審查符合條件的，村集體或村委會將申請流轉雙方的相關信息公示不少于5天，無異議的報鄉鎮政府、區管委會審核。 

3.各鄉鎮政府、區管委會在接到申請后，應組織人員對宅基地流轉進行調查審核，審核結果公示不少于5天。 

4.簽訂流轉協議。經鄉鎮政府、區管委會批準后流轉雙方簽訂協議。 

5.變更登記。受讓方按照變更登記的相關要求申請變更登記。 

來源：北京冠領律師事務所